«Μικρό καλάθι» κρατούν και φέτος οι φορείς της αγοράς ακινήτων, αναφορικά με τις προοπτικές ανάκαμψης της κτηματαγοράς και δη της αγοράς κατοικίας, τη στιγμή που οι προοπτικές των επαγγελματικών ακινήτων φαντάζουν ελαφρώς θετικότερες.
Οι πιο αισιόδοξοι εκτιμούν ότι οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν, ενώ υπάρχει πιθανότητα ακόμα και για μικρές αυξήσεις σε ελκυστικά ακίνητα υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών, κυρίως στους κλάδους των επαγγελματικών ακινήτων, π.χ. εμπορικά καταστήματα/κέντρων και κτίρια γραφείων, αλλά και των ξενοδοχείων.
Στον αντίποδα, οι πιο απαισιόδοξοι, οι οποίοι είναι και η πλειονότητα, προειδοποιούν για νέες μειώσεις τιμών, έστω και με βραδύτερο ρυθμό απ’ ό,τι το 2016, οι οποίες θα μπορούσαν όμως να επιταχυνθούν εκ νέου σε ένα ενδεχόμενο νέας πολιτικής, ή/και οικονομικής αποσταθεροποίησης. Στο πλαίσιο αυτό, το πρώτο τρίμηνο του νέου έτους αναμένεται να αποδειχθεί καθοριστικό, καθώς αν επιτευχθεί η ολοκλήρωση της β΄ αξιολόγησης του προγράμματος, εκτιμάται ότι θα απομακρυνθεί το ενδεχόμενο ενός νέου κύκλου αβεβαιότητας, ενθαρρύνοντας περαιτέρω επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, τόσο από την Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό. Από την άλλη πλευρά, ακόμα κι αν επιτευχθεί η πολυπόθητη πολιτική και οικονομική σταθερότητα, οι συναλλαγές δύσκολα θα σημειώσουν αύξηση από το σημερινό, ιστορικά χαμηλό, επίπεδο στο οποίο έχουν βρεθεί, καθώς για άλλη μια χρονιά, όπως συνηθίζεται άλλωστε στην «εποχή των μνημονίων», οι φορολογικές αλλαγές επιβαρύνουν το κλίμα, αρχής γενομένης από την περίφημη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
Αντικειμενικές αξίες
Υπενθυμίζεται ότι πριν από ένα χρόνο και μέχρι την υποχρεωτική αλλαγή τους από το υπουργείο Οικονομικών, στο πλαίσιο εφαρμογής σχετικής απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), οι αντικειμενικές τιμές παρέμεναν στα επίπεδα του 2007! Από τον περυσινό Μάρτιο και μέχρι σήμερα, η σχετική Επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο αδυνατεί να καταλήξει στη φόρμουλα που θα εφαρμοστεί, προκειμένου να υπολογίζονται με ακριβή και κυρίως δίκαιο τρόπο, οι αντικειμενικές τιμές, σε μια αγορά που οι πραγματικές τιμές πώλησης υπολογίζεται ότι έχουν υποχωρήσει κατά 45% κατά μέσον όρο πανελλαδικά από το τέλος του 2008 και μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2016, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Περαιτέρω ανασφάλεια στους λιγοστούς υποψήφιους αγοραστές αναμένεται να δημιουργήσει η νέα επιχειρούμενη αλλαγή στον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος βρίσκεται στην ημερήσια διάταξη των αλλαγών σχεδόν από τότε που ξεκίνησε να εφαρμόζεται. Για φέτος, το «μενού» των αλλαγών περιλαμβάνει τη διαφοροποίηση του τρόπου υπολογισμού του, με την ενεργοποίηση του νέου συστήματος αντικειμενικών αξιών. Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, με δεδομένο ότι ο εισπρακτικός στόχος θα παραμείνει στο ύψος των 2,65 δισ. ευρώ (επί βεβαιωμένου φόρου ύψους 3,3 δισ. ευρώ όμως), είναι προφανές ότι όπου προκύψουν μειώσεις στον φόρο, λόγω της χαμηλότερης αντικειμενικής τιμής, θα αντισταθμιστούν με αύξηση του φορολογικού συντελεστή.
Οι τράπεζες
Ανεξάρτητα από τις συνεχιζόμενες φορολογικές μεταβολές, το σημαντικότερο στοιχείο για την επανεκκίνηση της αγοράς κατοικίας, τουλάχιστον σε επίπεδο συναλλαγών, είναι, σύμφωνα με την πλειονότητα των φορέων της αγοράς ακινήτων, η ευκολότερη πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό και η βελτίωση του οικονομικού κλίματος. Η επιστροφή της οικονομίας σε αναπτυξιακή τροχιά, σε συνδυασμό με την αύξηση της απασχόλησης και κυρίως, τον περιορισμό της εργασιακής ανασφάλειας για όσους ήδη εργάζονται, είναι καθοριστικοί παράγοντες για την τόνωση της ζήτησης. Αν ένα νοικοκυριό ανησυχεί διαρκώς για το εργασιακό του μέλλον (από το αν θα έχει δουλειά, μέχρι το αν θα πληρώνεται έγκαιρα), είναι απίθανο να προχωρήσει σε αγορά ακινήτου, όσο μεγάλες κι αν είναι οι ανάγκες του.
Ταυτόχρονα, όσο οι τράπεζες θα στερούνται ρευστότητας, λόγω του δυσθεώρητου όγκου των μη εξυπηρετούμενων δανείων τους, στεγαστικών και επιχειρηματικών, τόσο περισσότερο θα διστάζουν να εγκρίνουν νέες χορηγήσεις, ακόμα και σε όσους ενδιαφερόμενους αποδεδειγμένα έχουν την απαιτούμενη πιστοληπτική ικανότητα. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι κατά τις τελευταίες εβδομάδες του 2016, αρκετά μεσιτικά γραφεία ανέφεραν ότι υπήρξε μια, έστω μεγαλύτερη, κινητικότητα στην αγορά κατοικίας, κυρίως δε σε ποιοτικότερα και ακριβότερα διαμερίσματα σε καλές περιοχές του λεκανοπεδίου.
Η εικόνα αυτή αποτυπώθηκε και στην πορεία των τιμών, καθώς ο ρυθμός της πτώσης επιβραδύνθηκε. Ειδικότερα, με βάση και την εικόνα από το τρίτο τρίμηνο, τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι το 2016 ολοκληρώθηκε με πτώση της τάξεως του 2,8% που είναι και η μικρότερη από το 2010 και μετά. Το 2015, οι τιμές μειώθηκαν κατά 5,1% και το 2014 κατά 7,5%. Στο πλαίσιο αυτό, εκφράζεται η αισιοδοξία ότι οι αξίες θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται σε αρκετά σημεία κατά το τρέχον έτος. Επίσης, ακίνητα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ενοικίασή τους σε ξένους επισκέπτες μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, αναμένεται να συνεχίσουν να εμφανίζουν ζήτηση, γεγονός που θα στηρίξει τις σημερινές αποτιμήσεις τους. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, υψηλότερη ζήτηση αναμένεται επίσης να καταγράψουν τα εξοχικά ακίνητα σε δημοφιλείς παραθεριστικούς προορισμούς.